Com reclamar les despeses de la teva hipoteca
*Article extret d’Idealista
l Tribunal Suprem va declarar com a abusives les clàusules amb les quals alguns bancs, com el Popular i el BBVA, imposaven als seus clients el pagament de totes les despeses de formalització d’hipoteques, quan haurien d’assumir-los els bancs almenys una part, ja que les entitats bancaríes són les interessades a registrar l’escriptura hipotecària. Hi ha en marxa diverses campanyes per reclamar aquestes despeses de formalització de la hipoteca. El primer pas és acudir al defensor del client de l’entitat bancària corresponent, abans d’optar per la via judicial. D’altra banda, alguns bancs com a BBVA, Banc Santander, CaxiaBank, Banc Sabadell, Bankia i Ibercaja ja haurien modificat les seves clàusules per assumir part d’aquestes despeses, encara que encara no ho han comunicat oficialment.
La sentència 705/2015 de 23 de desembre del Tribunal Suprem va declarar abusiva la clàusula en la qual el BBVA imposa al prestatari el pagament de totes les despeses, tributs i comissions derivats del préstec hipotecari, i el text del qual és el següent:
“Són de compte exclusiu de la part prestatària tots els tributs, comissions i despeses ocasionades per la preparació, formalització, esmena, tramitació de escriptures, modificació -incloent divisió, segregació o qualsevol canvi que suposi alteració de la garantia- i execució d’aquest contracte, i per els pagaments i reintegraments derivats del mateix, així com per la constitució, conservació i cancel·lació de la seva garantia, sent igualment al seu càrrec les cosines i altres despeses corresponents a el segur de danys, que la part prestatària s’obliga a tenir vigent”.
Continua aquesta clàusula autoritzant, el prestatari al Banc, perquè aquest últim li carregui en el seu compte les quantitats necessàries fins a la total inscripció de la hipoteca en el Registre de la Propietat, afegint les despeses,
també a càrrec del prestatari, i en cas d’impagament, per la reclamació judicial o extrajudicial del deute, inclosos honoraris d’Advocat i Procurador, i això encara que la seva intervenció no sigui obligatòria. Aquestes quantitats quedaran fins i tot garantides amb la pròpia hipoteca o garantia real, que no és una altra que l’habitatge.
De forma semblant, i en alguns casos idèntica, es troba redactada aquesta clàusula en la gairebé totalitat dels contractes de préstec hipotecari.
¿Com afecta llavors la nul·litat declarada pel Tribunal Suprem a la resta de les hipoteques que, sent d’un altre Banc o Entitat, recullen una clàusula en idèntic sentit, encara que gramaticalment es trobi redactada de diferent forma?.
Igual que va ocórrer amb les clàusules solc, redactades de diferent manera pels diferents Bancs o Entitats, aquestes clàusules d’atribució al consumidor de totes les despeses derivades de la concertació i desenvolupament del contracte, seran nul·les; però per a això serà necessari que el prestatari o deutor realitzi l’oportuna reclamació davant el Servei d’Atenció al Client del Banc i, si escau, procedeixi a demandar davant els Jutjats.
Això és així, perquè la nul·litat declarada pel Tribunal Suprem, ho és sobre la base de la falta de concreció en el propi contracte de préstec, de les despeses, comissions i tributs, quedant establerts de manera genèrica.
¿Quin és la forma de procedir si el contracte conté una clàusula per la qual s’atribueixen al consumidor totes les despeses, comissions i tributs del préstec amb garantia hipotecària?
En primer lloc deurà fer-se una reclamació davant el Servei d’Atenció al Client del Banc o Entitat amb qui es va contractar el préstec hipotecari, o si escau, de la nova Entitat que s’hagi fusionat o hagi absorbit a aquell a qui se li va demanar els diners per a la constitució de la hipoteca (aquí pots descarregar-te el model de reclamació de les despeses de formalització de la hipoteca ).
Transcorreguts dos mesos des d’aquesta reclamació, hagi contestat o no el Servei d’Atenció al Client, i sempre que la resposta, en cas d’haver-la, hagi estat negativa, es podrà procedir a interposar la corresponent demanda judicial davant el partit judicial del domicili del prestatari o deutor o del domicili social del Banc, indistintament.
El que s’ha de sol·licitar en la demanda que es plantegi davant el Jutjat, serà la nul·litat de la clàusula per abusiva, i la restitució de les despeses abonades com a conseqüència d’aquest pacte, els que deuran anar perfectament documentats amb les seves corresponents factures. Pel tipus de procediment que s’ha d’interposar, serà necessària la intervenció d’Advocat i Procurador.
¿Quines despeses, tributs i comissions sí es poden reclamar?
Partint de la base que solament es pot demanar la restitució de les despeses corresponents a la formalització de la hipoteca, i no de la compravenda, seran objecte de reclamació els següents:
- Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Suprem diu en la seva sentència que, “pel que fa a la formalització de escriptures notarials i inscripció de les mateixes (necessària per a la constitució de la garantia real –o sigui la hipoteca-), tant l’aranzel dels notaris com el dels registradors de la propietat, atribueixen la obligació de pagament al sol·licitant del servei que es tracti o a el favor del qual s’inscrigui el dret. I qui té l’interès principal en la documentació i inscripció de l’escriptura de préstec amb garantia hipotecària és, sens dubte, el prestador, doncs així obté un títol executiu, constitueix la garantia real, i adquireix la possibilitat d’execució especial”.
Al no permetre’s una mínima reciprocitat en la distribució de les despeses produïdes com a conseqüència de la intervenció notarial i registral, fent recaure la seva totalitat sobre el deutor, es genera un desequilibri al consumidor, per la qual cosa la clàusula és abusiva..
- Impost d’Actes Jurídics Documentats. D’acord a la Llei que regula l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats: “serà subjecte passiu de l’impost el adquirent del bé o dret i, en defecte d’això, les persones que instin o sol·licitin els documents notarials o aquells en l’interès dels quals s’expedeixin”.
El Tribunal Suprem entén que en referència a l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats, el subjecte passiu, és el Banc o Entitat prestadora. És a dir, l’obligat al pagament d’aquest impost, tant pel que fa a la seva quota fixa –timbre del paper notarial-, com en la seva quota gradual, és precisament el Banc i no el prestatari o deutor hipotecari; pel que és un tribut a incloure en la reclamació.
Encara que en algun blog he llegit que el Reglament que desenvolupa la Llei de l’Impost contradiu a aquesta última, en el sentit que és el prestatari l’obligat al pagament, no podem oblidar el principi de jerarquia normativa i, per tant, que una norma reglamentària no pot contravenir el regulat per Llei, per la qual cosa serà aplicable el que diu aquesta última.
¿Quin termini hi ha per sol·licitar la nul·litat de la clàusula i reclamar la restitució de les quantitats pagades?
El termini, per a aquelles hipoteques que es troben encara vigents, és el de quatre anys a explicar des de l’endemà a la data de la Sentència del Tribunal Suprem, és a dir, aquest termini finalitzarà el 24 de desembre de 2019; i per a aquelles que hagin estat totalment abonades, es podrà procedir a la reclamació, si el seu total pagament es va fer dins del termini dels 4 anys anteriors al 23 de Desembre de 2015.